В юридическую фирму обратился клиент и имеется конкретная ситуация, согласно которой  сделка по купли-продажи недвижимого имущества имеет риск быть признанной недействительной.

Юридическую консультацию по вопросам недвижимости начнем с того,  что определим статус лица, обратившего за консультацией. Необходимо понять является данное лицо физическим или юридическим лицом.

Рассмотрение споров между юридическими лицами, как известно подведомственно Арбитражным судам, а практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов различна, так же, как и порядок рассмотрения таких споров, начиная с размера гос. пошлины и сроков рассмотрения дел и заканчивая походами и трактовками законодательства при рассмотрении спора. Со своей стороны могу отметить то, что Арбитражный суд в основе своей придерживается документально обоснованных доводов сторон и норм законодательства, тогда как районные, и уж тем более мировые суды не редко основываются на личных эмоциях и своем субъективном мнении, и иногда даже и на безосновательных доводах, ничем не подтвержденных.

Поэтому, здесь можно сказать, что при обращении в Арбитраж необходимо иметь пакет документов, доказывающими каждый Ваш довод, и при этом оперировать нормами закона, также подтверждающие обстоятельства на которые Вы ссылаетесь. В суде же общей юрисдикции, мы бы лично рекомендовали, помимо документов, доводов и норм закона, запаситесь возможностью эмоционального воздействия на суд и напористостью для донесения все-таки своей точки зрения до правосудия, в случае нежелания слушать и слышать Вас.

Итак, рассматривается жилищный спор по признанию сделки недействительной. Изначально нужно понимать, что в случае удовлетворения иска считается что сделка не состоялась, то есть при купли-продажи недвижимости  право собственности не переходит от продавца к покупателю.

Но тут вступает в силу правило, что стороны возвращают друг другу полученное имущество по сделке, то есть продавец возвращает покупателю деньги, а покупатель возвращает недвижимость (реституция). Риск здесь состоит в том, что на момент возникновения такой необходимости возврата «полученного» у продавца может уже не оказаться денежных средств, а покупатель может препятствовать возврату имущества, что может в последующем послужить поводом для отдельного судебного разбирательства.

Кроме того, существует еще и такая проблема, что признание сделки недействительной не является для Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии основанием для внесения записи в ЕГРП, то есть запись о собственнике сохраняется и для «погашения» такой записи необходимо обращаться к другим способам защиты своих прав.

При заключении сделки по покупке квартиры необходимо помнить, что сделка может быть признана недействительной в течение срока исковой давности, а именно трех лет. Частым основания для признания сделки по купли-продажи недвижимости является условие о цене.

Стороны при заключении договора не редко по ряду тех или иных причин указывают цены ниже рыночной (реальной цены аналогичного объекта на рынке недвижимости), к примеру, с целью занижения налогооблагаемой базы при исчислении налога на доходы физ. лица, либо налога на прибыль, и в последующем такая сделка признается недействительной именно по такой причине.

Хотим обратить внимание также и на такое понятие  как добросовестный приобретатель. Начиная с 1998 года добросовестные покупатели получили защиту от недобросовестных продавцов, то есть если будет доказан факт того, что покупатель является добросовестным, то такая сделка не может быть признана недействительной. Но это не касается, к примеру, сделок, совершенных под влиянием заблуждения, сделка совершенная по форме не соответствующей закону (не имеет нотариальной формы например), сделка с недееспособным лицом и др.

Также просим учесть и то, что недействительная сделка отличается от незаключенного договора. Недействительная сделка фактически совершена. То есть, продавец передал недвижимость и получил деньги, а покупатель оплатил переданную ему недвижимое имущество, договор прошел гос. регистрацию.

Незаключенный же договор признается таковым, если стороны не согласовали все условия (цена например), или договор не зарегистрирован в Фед. службе, либо имущество реально не передано. В таком случае никаких правовых последствий для сторон сделки не возникает.

В заключении, делаем вывод о том, что признание сделки недействительной, особенно в отношении недвижимого имущества, может породить целый ряд проблем для сторон такой сделки, и повлечь большие как материальные, так и временные затраты. Поэтому при заключении договоров, касающихся недвижимости, дабы избежать обращение к жилищному адвокату, необходимо глубоко и подробно анализировать объекта договора (выписка из ЕГРП, кад. паспорт, тех. паспорт или тех .план, справки о зарегистрированных лицах, справки о задолженности по ЖКХ), субъекта сделки (сайты налоговых органов, суд. приставов, сайты судов РФ, реестры недобросовестных поставщиков),а также условия и порядок заключаемого договора.

Для получения помощи юристов нашей фирмы рекомендуем вам записаться на прием по указанным ссылкам.

Почему стоит выбрать именно наш коллектив?

В стенах Санкт-Петербургской Центральной коллегии адвокатов, начиная с 1994 г., удалось сконцентрировать юристов и адвокатов с уникальным практическим опытом. Мы знаем практику судов Санкт-Петербурга изнутри. Мы защищены от возможного коррупционного и административного давления с противоположной стороны, это позволяет успешно предотвращать проявления различного рода злоупотреблений: фальсификаций, лжесвидетельств, подкупа (в том числе и представителя). Членами коллегии адвокатов являются бывшие работники судейского корпуса, в частности бывшие судьи по гражданским и уголовным делам, бывшие работники следственных органов: прокуратуры, МВД, СКР, ФСБ. Мы отдаем предпочтение, как самым сложным делам, так и делам небольшой сложности которые можно поручить молодым адвокатам, под надзором опытнейших коллег.

Запись на бесплатную юридическую консультацию


Меню